住宅を購入するときに住宅ローンを利用した場合には、土地や建物（又はマンション）に担保として、金融機関の抵当権が設定されることになります。
住宅ローンを完済すると抵当権は消滅しますが、登記簿の上では抵当権がついている（＝土地や建物が担保に取られている）と表示されたままです。
この状態を解消するためには、土地や建物の所有者と金融機関とが共同で法務局に「住宅ローンは完済したので抵当権は消滅しました」という申請をしなければなりません。
これが抵当権抹消の登記申請です。
抵当権抹消手続をしておかないと困ること
法務局への申請とは関係なく、住宅ローンを完済した時には法律上は抵当権が消滅します。
「だったらほっといてもいいんじゃないか？」
と思うかもしれませんが、消滅した抵当権を放っておくと
- そのままでは物件の売買ができない
- 新たに物件へ担保を設定することが難しくなる
という不都合が生じることになります。
物件を買う人や担保に取る人は登記簿に公示されている情報でしか判断できません。
登記簿には住宅ローンがどの程度返済されているかなどの情報はのりませんから、物件を買う人や金融機関は他の金融機関に担保に取られている物件にしか見えません。
そのため、そのままでは買主側はローンが組めなかったり、金融機関は担保を設定できなくなってしまいます。
住宅ローンを完済したらなるべく早く抵当権抹消の手続をするようにしましょう。
抵当権抹消に必要な書類
抵当権を抹消するためには金融機関が発行する以下の書類が必要になります。
- 抵当権解除証書（弁済証書、放棄証書、登記原因証明書等金融機関によって名称がかわります）
- 登記済証または登記識別情報通知
- 委任状
通常は住宅ローンの完済時に金融機関から渡されると思います。
これらの書類をもとに登記申請書を作成して法務局へ提出すると抵当権が抹消されます。
※住宅ローン完済前に金融機関の支店の統廃合や合併があって名称が変わっている場合には、抵当権抹消の前に抵当権移転という手続きが必要になります。住宅金融公庫の住宅ローン等を利用している場合にはこの手続きが必要となるので登記の専門家である司法書士にご相談下さい。
抵当権抹消にかかる費用
| 報酬 | 11,000円 (不動産1つ追加ごとに＋1,100円) |
| 登録免許税 | 不動産の個数×1000円 |
| 登記簿謄本取得 | 1通 550円＋実費（1通 500円） |
| 登記情報閲覧 | 1通 550円＋実費（1通 334円） |
| 郵送料等 | 実費 |
例えば、土地１つ、建物1つの抵当権を抹消する場合の料金は
報酬 12,100円
登録免許税 2,000円
登記簿謄本 2,100円
登記情報閲覧 1,768円
合計 17,968円 ＋ 郵送料
となります。
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